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天價商鋪透支經營利潤   專業運營商嚴重匱乏

商業地產渴望終結“苦情劇”

本報記者 郭春虹

    “被棄”六載，一朝重拾。

    石家莊市“著名”的老大難商業樓盤康泰廣場日前遇到救星。據悉，由北京光耀東方接手的石家莊康泰項目，當下業主已經將商鋪或租或賣給北京光耀東方，將由其統一管理，一旦全部完成，曾經被160多個大小業主控制著的康泰廣場經營權將基本上掌控在光耀東方的品匯時代手中。而曾經因為產權分割，廣大光耀東方接手的石家莊康泰項目，當下業主已經將商鋪或租或賣給北京光耀東方，將由其統一管理，一旦全部完成，曾經被160多個大小業主控制著的康泰廣場經營權將基本上掌控在光耀東方的品匯時代手中。而曾經因為產權分割，廣大業主和開發商之間矛盾重重而導致該黃金樓盤僵死六年的地產悲劇也將從此收場。

    據了解，不光是石家莊的康泰廣場，在河北乃至國內，幾乎每一個商業地產項目都會衍生出一部以“高價售鋪”、“經營不善”、“買鋪者血本無歸”、“黃金物業變成死盤”為主題的連續劇，這些連續劇劇情大體相似，以大團圓收尾者少之又少。遺憾的是盡管現實版商業地產悲情劇一再“投拍”，而且“重播率”很高，卻仍然擋不住萬千中小投資者在下一部劇集中爭當男女主角。以康泰為例，一個業主曾經這樣表達自己的心情：六年哪，位置這么好的商鋪就擺在那兒，身上卻背著一身投資欠債，想起來落淚，提起來傷心啊。那么什么原因導致商業地產問題頻出，商業地產運營者如何經營才能將一個物業全面帶活，在面對一個新項目十足的誘惑時，投資者怎樣考量、何時出手才能確保將風險降至最低？非常具有典型意義的康泰項目之起伏又給中小投資者什么樣的警示？

商業大腕紛紛折戟商業地產？

    對石家莊零售業現狀了解一二的人都知道女人世界，其之所以名聲大噪是因為在這塊地皮上有著女人世界關門了，王府井撤了，惠普生走了，頤高數碼進駐了，五年易四主的波折經歷。

    對保定商業知根知底的人都會知對保定商業知根知底的人都會知道這樣一件事：國內一著名家電連鎖曾將新店落子在保定市金世紀國貿大廈，該大廈位于新市區朝陽路西、時代商廈南，周邊分布有市委、市政府等黨政及直屬機關單位，位于當地最具增長潛力的新興黃金商圈中心，前景讓人憧憬，然而在經營一年多的時候，該家電名企與黃金商圈物業強強組合的商業項目卻沒有產生1+1大于2的結局，反而是該零售名企無法持續經營下去，最終棄“廈”而去。

    以上這兩大零售商依附的物業都有一個共同點——— 同屬產權分散型的商業地產。記者獲悉，跟這類商業地產聯姻的商業企業多數日子不好過，至于由小業主們高價買鋪自營或者轉租商鋪由他人經營的商業地產物業最終淪為一座空城或者廢城的例子就更多了。光石家莊一些大的批發市場內茍延殘喘的半拉子物業隨便就能說出幾個。

    在看客或者消費者的眼里，一個零售商敗落關店或者落荒羽鎩，一定是經營不善。不過，如果該企業附著的是一個產權分散，而且是諸多業主和開發商矛盾重重的商業地產，則其不幸出局很可能與業主內訌、為早日見到利潤而群起逼走運營商有著更大的關系。

    棲身女人世界物業的惠普生數碼廣場，開業半年不到因為業績平平無法和上千個急于見到效益的業主意見統一而撤出。保定市金世紀國貿大廈的那家家電連鎖店也是因為業主們意見無法達成一致，以至于家電商無法正常經營，最終一走了之。“產權分散不是導致一個好的商業地產項目死掉的關鍵因素，但是產權分散的業主們如果和開發商的關系處理不好，最終一定會影響到商業運營商(對該物業進行統一經營統一管理的商業管理公司)，最終導致該項目崩盤，所以有經驗和有實力的公司接受這樣的物業第一件事就是要爭取把產權全部買下，驗和有實力的公司接受這樣的物業第一件事就是要爭取把產權全部買下，至少也要將經營權掌握在自己的手里，然后統一經營、統一管理。”北京光耀東方商業管理有限公司副總經理范恒濤這樣表示。他說，康泰雖然只有160多個業主，和上千個業主的女人世界相比并不算多，但是仍然會牽扯很多精力，比如為了收回經營權及產權要和每一個業主分別談判，前后歷時達五個月，這是多大的勞動量，如果這些時間和精力都放在項目經營上，將會產生多少效益。所以光耀東方專門在全國各地尋找位置好，產權分散、經營不下去的商業地產項目時，首先要做的就是把分散的經營及產權統一處理好。

開發商透支運營利潤導致后續經營難

    商業地產屢屢出現問題，和業主固然有著“剪不斷、理還亂”的關系，和項目開發商更有干系。商業地產顧名思義，是地產和商業的結合體，但是這樣的項目關鍵不在地產，而是商業，要靠商業養地產，把商業盤活、做火，這才能體現地產的價值。但是我省的商業地產多數為住宅開發商開發，完全不懂商業，一些地產開發商業地產的目的根本不在商業，而是賣鋪位，圈錢到手就跑，完全不管那些小業主們把商鋪買到手后如何后續經營。“商鋪的產權不是不可以出售，但是一定要價格合理。”一業內人士說。而記者了解到，石家莊很多商業地產價格高得驚人，以康泰為例，曾經創造了內店一平方米最高4.9萬，外店一平方米將近7萬的商鋪天價。投資人買鋪的終極目的是通過零售或者批發經營賺取高額回報，但現狀是無論批發業還是零售業都已經競爭非常激烈，高價售鋪抬高了經營成本，使得后期經營者在價格上沒有競爭優勢，利潤空間薄得可憐成本，使得后期經營者在價格上沒有競爭優勢，利潤空間薄得可憐甚至無錢可賺，這樣的商業地產只能以經營者退場，投資業主身背巨債為結局。

    新華集貿中心管委會主任霍吉兵認為，高價售鋪無異于透支了經營者的后期利潤，而新華區內那些前期售鋪價格合理的市場多數后期運營健康。小標題)商業地產需要長線培育

    商業地產關鍵在養，待風險期過去了，市場才會穩中有升，范恒濤如是說。他的觀點得到頤高數碼廣場總經理鄒凱的贊同，鄒凱介紹，自從2006年底頤高進駐女人世界后現在已經運營一年半，期間，第一年頤高給業主們貼500萬元租金，第二年照貼不誤，當然廣大業主們也做出了響應的舉動，比如主動降低租金。鄒凱說，市場做好了，大家都受益，業主不能急功近利，運營商也要耐住寂寞堅持培養市場。他說，經過 一年半的培養，頤高數碼已經活力初現，商鋪出租率從開業的49.6%上升到現在的98%，日客流量已經是開業同期的四倍，單日客流已經過萬。而記者獲悉，開店養三年幾乎成了商業定律，現在非常火的天元名品服飾城也經歷了“賠養”三年的經歷，且不說市場，就算石家莊市商界大名鼎鼎的東購也曾經歷了開業前三年艱難度過，此后運轉日益良性的過程。

強有力的運營商是商業地產成功的保證

       石家莊光耀東方商業管理有限公司副總經理潘勇表示，他們已經開發了河北邯鄲、陜西大同、山東聊城等多個類似康泰的商業地產項目，對如何盤活“爛尾樓”式的商業地產有著豐富的經驗。他說，一個商業地產項目一定會牽扯到這三層關系：投資者——— 經營者——— 商業運營商(負責管理的商業公層關系：投資者——— 經營者——— 商業運營商(負責管理的商業公司)，如何協調好這三者的關系，如何在其各自利益訴求基礎上找到最佳平衡點，是需要強大的公司實力和專業的運營團隊來做保證的。如果想做成功一個項目，這個鏈條越短越好，最理想的方式是開發商是大連萬達及光耀東方這樣的專業商業地產公司，而非單純的房地產開發商，而且采取自持物業或保證長期的經營權統一。品匯時代就會吸取康泰原來經營權分散的失敗經驗，由自己的專業團隊統一經營、管理，選擇最適合石家莊商業定位的業態——— 品牌服裝展貿中心，惟如此，才能確保項目運作的成功。