編者按：2015年，中國(guó)房地產(chǎn)值得記憶的年份，行業(yè)曾經(jīng)的輝煌及驕傲正在改變，瞬間爆發(fā)的新概念、新思維、新元素不斷與這個(gè)行業(yè)交集。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的開發(fā)、資本模式、商業(yè)業(yè)態(tài)卻正面臨著空前的失控與顛覆。所有人都在說著，要轉(zhuǎn)型、跨界、突圍，但前方是不是有清晰的方向？
8月11-14日，博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南開啟第十五周年大幕，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體繼續(xù)推出“博鰲特稿”系列報(bào)道，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及上下游全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)家、專家學(xué)者、政府協(xié)會(huì)人士、行業(yè)精英等，進(jìn)行全方位的接觸與訪問，共同研判與交流“轉(zhuǎn)變時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)”。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 說起中國(guó)的數(shù)碼城，頤高絕對(duì)稱得上是最權(quán)威的“代名詞”之一。自1998年成立第一家IT賣場(chǎng)，頤高已發(fā)展成中國(guó)規(guī)模最大、成交額最高的IT渠道零售平臺(tái)，但在集團(tuán)董事長(zhǎng)翁南道心里一直懷揣著一個(gè)由“電商”搭建的夢(mèng)。
“2000年，隨著新浪、搜狐、網(wǎng)易、騰訊掀起的互聯(lián)網(wǎng)熱潮，頤高開始做電子商務(wù)，并有了自己的網(wǎng)站ego88.com，內(nèi)容與阿里巴巴一模一樣。”在頤高集團(tuán)副總裁顧鵬看來，頤高的“電商夢(mèng)”由此打開。
但追夢(mèng)的過程總會(huì)遇到諸多荊棘，因網(wǎng)購(gòu)環(huán)境尚未成型的易購(gòu)網(wǎng)終因虧損而被叫停。2003年，非典的出現(xiàn)意外觸發(fā)電子商務(wù)“大躍進(jìn)”，就在這一年，阿里巴巴成立了淘寶網(wǎng)，并于2009年超越亞馬遜成為全球第一電子商務(wù)交易平臺(tái)。
阿里巴巴造就的電商輝煌給傳統(tǒng)商業(yè)帶來了“沉重一擊”，2009年頤高的單體數(shù)碼城全年銷售額下滑超過30%，在顧鵬看來，這是一個(gè)“非常恐怖的數(shù)據(jù)”。
面對(duì)著電商的洶洶來襲，頤高再次走上了“電商”追夢(mèng)路，準(zhǔn)備向電子商務(wù)轉(zhuǎn)型，“當(dāng)時(shí)主要是幫助阿里巴巴在全國(guó)建落地的電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園平臺(tái)”。
據(jù)顧鵬介紹，從2009年在山東安丘落子首個(gè)項(xiàng)目，頤高在國(guó)內(nèi)已簽約了40多個(gè)電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園，“估計(jì)今年年底可做到50到60個(gè)，到2017年底能做到100個(gè)”。
在選址上，頤高電商產(chǎn)業(yè)園集中落地在五六線的小縣城，當(dāng)?shù)厝丝诨鶖?shù)是其考慮的重要因素之一，“在80萬以上相對(duì)比較理想”。但在顧鵬看來，在人口基數(shù)外，頤高更看重當(dāng)?shù)氐奶厣a(chǎn)品或產(chǎn)業(yè)鏈集群。
“多年發(fā)展后，阿里在一二三四線城市布局基本完善，現(xiàn)在阿里、京東、騰訊之間的競(jìng)爭(zhēng)已從一二三四線城市轉(zhuǎn)向9億人口的農(nóng)村市場(chǎng)，因此頤高產(chǎn)業(yè)園的布局基本在五六線，且基本上是圍繞著產(chǎn)業(yè)鏈、旅游和農(nóng)村這三個(gè)東西來做的。”顧鵬指出。
產(chǎn)業(yè)鏈方面，頤高的電商產(chǎn)業(yè)園一方面引入需落地的成功網(wǎng)商，為其提供展廳、物流、資金及人才等方面的“一條龍”服務(wù)；另一方面則幫助阿里巴巴將那些尚未在網(wǎng)上銷售的工廠老板、經(jīng)銷商發(fā)展成網(wǎng)商。
在旅游這一塊，頤高的旅游電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營(yíng)主要包括三方面，一是利用旅游電商APP等移動(dòng)互聯(lián)技術(shù)導(dǎo)入游客，二是為旅游地建相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施配套，三是網(wǎng)上銷售旅游特色產(chǎn)品。
至于農(nóng)村電商，顧鵬認(rèn)為就是“走進(jìn)和走出”。除網(wǎng)售特色農(nóng)產(chǎn)品外，頤高現(xiàn)在推出的是目前做得最好的趕街模式叫“村驛站”，阿里巴巴叫“村淘”。即在每個(gè)村的村口小賣部加一臺(tái)電腦，通過網(wǎng)絡(luò)把村里的東西賣出去，外面的東西買進(jìn)來。
此外，在”互聯(lián)網(wǎng)＋“概念盛行的當(dāng)下，頤高也順勢(shì)推出了相關(guān)的”互聯(lián)網(wǎng)＋“產(chǎn)品，其中包括由廢棄工廠改建的“網(wǎng)倉(cāng)”(存貨免費(fèi)，每發(fā)出一單貨收費(fèi)3元)、微商網(wǎng)店“頤居草堂”(主要賣中國(guó)原產(chǎn)地特色產(chǎn)品)以及地方特色平臺(tái)系統(tǒng)“百城貓”(包括上門洗衣、理發(fā)等)。
除上述三個(gè)以互聯(lián)網(wǎng)+為核心的電商產(chǎn)品外，在顧鵬看來，頤高更為重要的“互聯(lián)網(wǎng)+”產(chǎn)品就是大眾創(chuàng)業(yè)和創(chuàng)客平臺(tái)，即集團(tuán)5樓的創(chuàng)客平臺(tái)。
“互聯(lián)網(wǎng)模式下，寫字樓免費(fèi)開放，所有入住的企業(yè)都不需要錢。頤高的運(yùn)營(yíng)方式是投資前景好的創(chuàng)業(yè)公司，從房東變股東，用投資的收益來交換我們的利潤(rùn)。”
通過培育創(chuàng)業(yè)企業(yè)從房東變成股東，依靠投資等延伸出來的新生意模式去賺錢，“做A的時(shí)候得到的是B，而不是做A得A”，這也就是顧鵬認(rèn)為未來商業(yè)地產(chǎn)必須與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)合作的一大關(guān)鍵依據(jù)。
以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)頤高集團(tuán)副總裁顧鵬先生的采訪實(shí)錄：
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：談到頤高，大家想到更多的是遍布全國(guó)各地的電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園。從數(shù)碼城到產(chǎn)業(yè)園的變化，代表的是頤高發(fā)展戰(zhàn)略的何種轉(zhuǎn)變？轉(zhuǎn)變的契機(jī)是什么？
顧鵬：頤高自1998年開始做電腦市場(chǎng)，現(xiàn)在全國(guó)有60多家電腦市場(chǎng)，去年的銷售額是380億元。
2000年，隨著新浪、搜狐、網(wǎng)易、騰訊掀起的互聯(lián)網(wǎng)熱潮，頤高開始做電子商務(wù)，并有了自己的網(wǎng)站ego88.com，內(nèi)容與阿里巴巴一模一樣。在兩年左右的時(shí)間里，我們累計(jì)投了1.5億元，但在那個(gè)少有人網(wǎng)購(gòu)的年代，網(wǎng)上交易基本沒有產(chǎn)生過收益，主要靠給一些企業(yè)和公司做門戶網(wǎng)站，獲得一點(diǎn)零散收入。后來投入的1個(gè)多億一去不復(fù)返，我們就把這個(gè)項(xiàng)目暫停了。
2003年，非典的意外出現(xiàn)促進(jìn)了電子商務(wù)大發(fā)展。在這一年，阿里巴巴成立了淘寶網(wǎng)，并在2009年超越亞馬遜稱為全球第一電子商務(wù)交易平臺(tái)，當(dāng)年的交易額好像是3萬億元。就在阿里巴巴最輝煌的這一年，頤高的單體數(shù)碼城全年銷售額下滑超過30%。
那是非常恐怖的數(shù)據(jù)，包括頤高在內(nèi)的很多杭州百貨、超市、專業(yè)市場(chǎng)及各種傳統(tǒng)實(shí)體商業(yè)都被電子商務(wù)沖擊得非常厲害。在此背景下，頤高準(zhǔn)備向電子商務(wù)轉(zhuǎn)型，當(dāng)時(shí)主要是幫助阿里巴巴在全國(guó)建落地的電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園平臺(tái)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：頤高的電子商務(wù)剛開始是在幫阿里巴巴做平臺(tái)？
顧鵬：就是成為供應(yīng)商之一。阿里巴巴做線上，我們做線下落地，主要解決體驗(yàn)、展示、售后、物流、倉(cāng)儲(chǔ)等一些線上不具備的功能。
當(dāng)時(shí)我們做產(chǎn)業(yè)園主要采用線上線下結(jié)合的方式，線上做銷售，線下做售后，現(xiàn)在演變到做體驗(yàn)、展示、物流、倉(cāng)儲(chǔ)，甚至到后面產(chǎn)業(yè)鏈的整個(gè)體系。
在國(guó)內(nèi)我們已簽約了40多個(gè)電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園，預(yù)計(jì)到今年年底可以做到50到60個(gè)，估計(jì)到2017年底能做到100個(gè)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：這些產(chǎn)業(yè)園主要分布五六線小城市，一般選擇的標(biāo)準(zhǔn)是什么？
顧鵬：人口是一個(gè)基礎(chǔ)，在80萬以上相對(duì)比較理想。另外一個(gè)就是要有當(dāng)?shù)氐奶厣a(chǎn)品或產(chǎn)業(yè)鏈集群，其中包括三樣寶貝，一是產(chǎn)業(yè)鏈，比如說浙江海寧皮革市場(chǎng)，它是以皮革為產(chǎn)業(yè)鏈核心的，第二是旅游，第三是農(nóng)村，基本上是圍繞著產(chǎn)業(yè)鏈、旅游和農(nóng)村這三個(gè)東西來做的。
經(jīng)過多年發(fā)展，阿里在一二三四線城市布局基本完善。但中國(guó)農(nóng)村人口有9億，現(xiàn)在阿里、京東、騰訊之間的競(jìng)爭(zhēng)其實(shí)已經(jīng)從一二三四線城市轉(zhuǎn)向了農(nóng)村市場(chǎng)，所以阿里的重點(diǎn)就是在縣城農(nóng)村這一塊，把縣里面好的東西賣出去，把外面好的東西買進(jìn)來，這是一種方式。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：產(chǎn)業(yè)鏈、旅游和農(nóng)村三個(gè)產(chǎn)品分別對(duì)應(yīng)的內(nèi)容是什么？
顧鵬：產(chǎn)業(yè)鏈這一塊，以海寧皮革市場(chǎng)為例。2009年底，頤高做第一個(gè)山東濰坊項(xiàng)目時(shí)，我去海寧皮革市場(chǎng)做調(diào)研，了解到在那邊做得最好的網(wǎng)商既不是海寧皮革市場(chǎng)旁的工廠老板，也不是海寧皮革市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶，而是1984、1985年出生剛畢業(yè)的大學(xué)生。從一臺(tái)電腦網(wǎng)上賣皮衣開始，隨著銷量劇增，他們的規(guī)模越做越大，員工只有16個(gè)人，但一年的銷售額可以做到一個(gè)億。
這個(gè)時(shí)候，這些數(shù)億規(guī)模的網(wǎng)商就會(huì)開始考慮落地到頤高電商產(chǎn)業(yè)園中，因?yàn)槲覀兡軌驗(yàn)槠涮峁┮粭l龍服務(wù)以解決繼續(xù)發(fā)展的各種問題。
第一，頤高能夠?yàn)檫@些知名網(wǎng)商的網(wǎng)店，提供不過一個(gè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)地及性價(jià)比高的產(chǎn)品展示廳。
第二，解決資金障礙。皮衣的單價(jià)貴，交易量大了之后，兩個(gè)禮拜的到賬期就有點(diǎn)長(zhǎng)。現(xiàn)在阿里、頤高都可憑商家的一些訂單為其貸款，這樣加速小網(wǎng)商發(fā)展成大網(wǎng)商。
第三是物流問題。在忙的時(shí)候物流發(fā)得很慢，也容易掉線。比如“雙十一”時(shí)候，一天可以賣到500多個(gè)億，發(fā)貨速度比平時(shí)要慢一點(diǎn)，這就導(dǎo)致退貨率很高。
另外，由于皮衣非常貴，為了衣服順利發(fā)到買方手上，商家一般都會(huì)選擇順豐快遞，但這個(gè)發(fā)貨成本是普通物流快遞的2到3倍，頤高則可借助園區(qū)優(yōu)勢(shì)盡量壓低物流價(jià)格來降低商家成本，還可保證快遞的準(zhǔn)時(shí)高效。
第四是人才問題。縣城做電商要挖掘互聯(lián)網(wǎng)人才相對(duì)來說弱一點(diǎn)，我們?cè)谏綎|安丘跟當(dāng)?shù)芈殬I(yè)技術(shù)學(xué)院合作，他們學(xué)歷比本科要低一點(diǎn)，也愿意留在本地，另外他們很年輕，能夠接受互聯(lián)網(wǎng)和電子商務(wù)這種新興行業(yè)。
除引入這些需落地的成功網(wǎng)商外，產(chǎn)業(yè)園另一方面就是幫助阿里巴巴將那些尚未在網(wǎng)上銷售的工廠老板、經(jīng)銷商發(fā)展成網(wǎng)商。在安丘做第一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，我們便拿下了阿里濰坊地方特色館運(yùn)營(yíng)權(quán)，上線第一個(gè)月僅蔬菜的銷售額就接近500萬。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：在產(chǎn)業(yè)鏈這一塊之外，旅游電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園又是如何運(yùn)營(yíng)的？
顧鵬：去年年初，我們到安徽黃山區(qū)考察項(xiàng)目，黃山每年約有3000萬游客，但其中90%是從南門上山的，只有10%從北面進(jìn)入。針對(duì)這個(gè)問題，黃山區(qū)委書記希望與頤高合作，通過旅游電商APP等移動(dòng)互聯(lián)技術(shù)，再將10%的游客引導(dǎo)至北面，將原來的300萬游客增至600萬，這樣可以拉動(dòng)整個(gè)區(qū)的經(jīng)濟(jì)收入。
第二個(gè)運(yùn)營(yíng)案例是浙江寧波奉化溪口鎮(zhèn)，由于是蔣介石老家，每年游客也超過1000萬。但由于基礎(chǔ)設(shè)施配套跟不上，很多游客都是選擇當(dāng)天來回。在頤高旅游電商產(chǎn)業(yè)園落地后，我們做好的賓館、酒店、餐飲、娛樂業(yè)等相關(guān)配套，從而帶動(dòng)整個(gè)鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
第三個(gè)是針對(duì)旅游特色產(chǎn)品，在頤高旅游電商產(chǎn)業(yè)園中，所有產(chǎn)品都可通過二維碼掃描進(jìn)行購(gòu)買，還可以通過手機(jī)上購(gòu)買歷史記錄進(jìn)行再次消費(fèi)，這也是旅游電商所帶來的一些變化和價(jià)值。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：農(nóng)村電商呢？
顧鵬：農(nóng)村電商中，一個(gè)是剛講到的特色產(chǎn)品，比如說濰縣蘿卜，可以將一個(gè)縣的這些特色農(nóng)產(chǎn)品集中起來，然后通過網(wǎng)上平臺(tái)銷售出去。
第二則是農(nóng)村電商中做得最好的趕街模式，阿里巴巴叫村淘，頤高叫村驛站。即在每個(gè)村的村口小賣部加一臺(tái)電腦，通過網(wǎng)絡(luò)把村里的東西賣出去，外面的東西買進(jìn)來。
例如遂昌縣現(xiàn)在有200個(gè)村，一天在網(wǎng)上可以賣出土雞蛋為5萬個(gè)，“走進(jìn)和走出”就是農(nóng)村電商。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：上面提到的三類產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)模式都涉及到電商的運(yùn)用，您怎么看當(dāng)前的“互聯(lián)網(wǎng)+”概念？頤高在這方面又有哪些動(dòng)作？
顧鵬：在做產(chǎn)業(yè)園過程中，我們有幾個(gè)產(chǎn)品屬于“互聯(lián)網(wǎng)+”類型。
第一個(gè)產(chǎn)品叫倉(cāng)庫(kù)，互聯(lián)網(wǎng)模式下的倉(cāng)庫(kù)叫網(wǎng)倉(cāng)，頤高最近在杭州濱江成立了一個(gè)“儲(chǔ)倉(cāng)快杰”公司，是由廢棄工廠改建成的1萬平倉(cāng)庫(kù)。
第二個(gè)就是頤居草堂，是一個(gè)基于手機(jī)微信平臺(tái)的微商網(wǎng)店。頤居草堂只是一個(gè)展示的地方，這個(gè)實(shí)體店的背后是一個(gè)微店，里面賣的都是中國(guó)原產(chǎn)地特色產(chǎn)品，比如說阿克蘇的蘋果、庫(kù)爾勒的香梨、浙江余姚的楊梅。
第三個(gè)是地方特色平臺(tái)系統(tǒng)，我們要做100個(gè)云電商，所以就叫百城貓。
阿里做的是全中國(guó)的天貓系統(tǒng)，我們做的是基于地方政府的本地電子商務(wù)平臺(tái)。在做這個(gè)過程當(dāng)中，頤高有很多優(yōu)勢(shì)，一方面可以節(jié)省運(yùn)費(fèi)，另一方面可以節(jié)省時(shí)間。百城貓中還包括上門洗衣、理發(fā)等。
除了上述三方面外，頤高的“互聯(lián)網(wǎng)+”第二塊就是大眾創(chuàng)業(yè)和創(chuàng)客平臺(tái)，我們將集團(tuán)4樓的樓友會(huì)咖啡廳做成創(chuàng)客平臺(tái)。互聯(lián)網(wǎng)模式下，寫字樓是免費(fèi)開放，所有企業(yè)入駐都是免費(fèi)，這些90后創(chuàng)業(yè)者做的是類似滴滴、快的這種互聯(lián)網(wǎng)+產(chǎn)品，傳統(tǒng)企業(yè)家做不出來互聯(lián)網(wǎng)+產(chǎn)品。
頤高采用運(yùn)營(yíng)方式是投資有發(fā)展前景的創(chuàng)業(yè)公司，從房東變股東，用投資的收益來交換我們的利潤(rùn)。
傳統(tǒng)企業(yè)的招商或創(chuàng)業(yè)，政府希望越大越好，比如說萬達(dá)、華潤(rùn)或萬科。但在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，追求的是小，越小爆發(fā)力越大。
頤高在浙江臺(tái)州市投資了一個(gè)叫“替你辦”的上門洗衣APP。目前做了三個(gè)月，在臺(tái)州市大概服務(wù)了20個(gè)社區(qū)，資本市場(chǎng)估值20億元，這就是互聯(lián)網(wǎng)+的魔力。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：從“房東變股東”確實(shí)是一種很獨(dú)到的投資方式，頤高是如何選擇創(chuàng)業(yè)平臺(tái)的企業(yè)？
顧鵬：所有進(jìn)來的公司，我們都會(huì)給三個(gè)月的時(shí)間，而在進(jìn)來之前，所有的資本公司已進(jìn)行過審核，確定是有希望的。
在之后三個(gè)月時(shí)間內(nèi)，這個(gè)公司必須獲得A輪投資，如果A輪投資拿到了，就可以繼續(xù)待下來，搬到樓上辦公室去，還可以推動(dòng)寫字樓招商。如果這個(gè)公司沒有成功，三個(gè)月被淘汰后就換一批公司再進(jìn)來。為什么規(guī)定三個(gè)月呢？因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代下，產(chǎn)品更新?lián)Q代太快，三個(gè)月就是一個(gè)周期。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：產(chǎn)業(yè)園這一塊的盈利模式是什么？
顧鵬：產(chǎn)業(yè)園的地塊一般在100到200畝之間，開發(fā)量在20萬方到40萬方之間，土地開發(fā)會(huì)有一些利潤(rùn)。第二就是在電商運(yùn)營(yíng)過程中，城市資源、旅游資源、電商資源及農(nóng)村資源的控制，從而去延伸出新的生意機(jī)會(huì)和投資，電商運(yùn)營(yíng)本身也可以獲得一些收益。
傳統(tǒng)商業(yè)跟住宅地產(chǎn)已經(jīng)非常飽和，頤高做的屬于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和科技地產(chǎn)，與這樣的方式合作是對(duì)傳統(tǒng)開發(fā)商的一種轉(zhuǎn)型。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：近期頤高分別與吉林四平、新疆庫(kù)爾勒等多個(gè)地方政府簽訂產(chǎn)業(yè)園發(fā)展計(jì)劃，在產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)上頤高擁有哪些獨(dú)特優(yōu)勢(shì)？
顧鵬：杭州是中國(guó)電子商務(wù)做得最好的城市，而頤高的品牌價(jià)值有108億元。
頤高與阿里巴巴的合作已經(jīng)有十多年，且雙方的合作是同步的，在阿里推出一款新東西后，我們能馬上在自己的產(chǎn)業(yè)園中推出，這是一個(gè)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。
另外，頤高本身已在商業(yè)方面運(yùn)營(yíng)多年，對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)所處的困境非常了解，也非常熟悉互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，將二者結(jié)合也是頤高的一大優(yōu)勢(shì)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：在新型城鎮(zhèn)化、一帶一路、互聯(lián)網(wǎng)+等政策大背景下，各大房企紛紛轉(zhuǎn)型介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，在這種新形勢(shì)下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)蛋糕怎么分配？
顧鵬：未來的商業(yè)地產(chǎn)必須跟產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)合作，如果沒有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，那只能叫地產(chǎn)。現(xiàn)在國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，特別是住宅調(diào)控前幾年，大量住宅開發(fā)商都轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。杭州這個(gè)城市已競(jìng)爭(zhēng)到一個(gè)十字路口旁邊有4家電影院、4家超市，輻射周邊2萬人。
商業(yè)地產(chǎn)的招商引資主要有兩類，一類是專業(yè)市場(chǎng)，一類是城市綜合體。一般要確保城市綜合體中的人流量必須具備電影院、超市、百貨中的兩樣，這就會(huì)導(dǎo)致物業(yè)過剩、惡性競(jìng)爭(zhēng)、租金下滑，加上電商沖擊，傳統(tǒng)百貨本身利潤(rùn)就很低，在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)是非常困難的。
如果轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，通過資源操作就不一樣了。比如頤高這個(gè)寫字樓的租金從3塊錢降到2塊錢再降到1塊5，空置率還很高，這是傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的做法。但現(xiàn)在我們用互聯(lián)網(wǎng)的產(chǎn)業(yè)模式去做，整棟大樓全免費(fèi)，通過培育創(chuàng)業(yè)企業(yè)從房東變成股東，依靠投資等延伸出來的新生意模式去賺錢，做A的時(shí)候得到的是B，而不是做A得A。
當(dāng)然傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)一定也會(huì)存在的，但是跟產(chǎn)業(yè)在一起則會(huì)更有未來，而且穩(wěn)定性是持續(xù)的，對(duì)政府來講，這個(gè)稅收都是有保證的。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向是箭頭朝上的，而傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的箭頭是往下來的，非常明顯。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年是博鰲房地產(chǎn)論壇15周年，這一屆的主題“轉(zhuǎn)變時(shí)期的房地產(chǎn)”，您怎么理解這15年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)變？
顧鵬：毫無疑問的，跟住宅一樣，商業(yè)地產(chǎn)的黃金時(shí)期已經(jīng)過去了。當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)最大的問題是商業(yè)業(yè)態(tài)的問題，因?yàn)樵旆孔诱l(shuí)都會(huì)造，但里面裝的內(nèi)容不一樣。
比如說十年前我們開專業(yè)市場(chǎng)、建材市場(chǎng)或是一個(gè)小商品市場(chǎng)，即便再困難，免租三年也能慢慢做起來。但現(xiàn)在這種情況不似以前，如果說免租6個(gè)月內(nèi)沒有盈利，人家連房子、人工都不愿意虧進(jìn)去，6個(gè)月就要撤走。
第二，由于電子商務(wù)的沖擊及商業(yè)物業(yè)過剩，商業(yè)地產(chǎn)中能夠進(jìn)來的業(yè)態(tài)越來越少，租金也越來越低，以資產(chǎn)和租金倒推的回報(bào)率來講基本上已經(jīng)不太可能。
另外，小的綜合體和大的綜合體競(jìng)爭(zhēng)是又很難，比如說今天建一個(gè)10萬方左右的社區(qū)綜合體，旁邊突然來了一個(gè)30萬方的萬達(dá)和寶龍，壓力就很大了。
任何東西到了低谷之后都會(huì)有一些新的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在電子商務(wù)對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)沖擊大的主要原因是價(jià)格。再過幾年，電子商務(wù)的價(jià)格跟實(shí)體的價(jià)格比較接近(國(guó)外水平大概是10%)的時(shí)候，實(shí)體店里面可能更多的就是體驗(yàn)，專業(yè)市場(chǎng)里面可能更多的是分貨。
另一方面，以后商業(yè)地產(chǎn)會(huì)帶有一部分綜合配套、群體配套，例如食堂、餐飲、娛樂等，更重要的是寫字樓中的創(chuàng)業(yè)群體，用創(chuàng)業(yè)去推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，使租金更高一些。從商業(yè)轉(zhuǎn)向商務(wù)，減少商業(yè)部分，增加商務(wù)，未來在一二三線城市里面會(huì)是一個(gè)趨勢(shì)。
四五六線的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較落后，但這些地區(qū)的商業(yè)并沒有飽和，只要人口基數(shù)在，無論是城市綜合體還是商業(yè)地產(chǎn)都可以。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)：http://www.guandian.cn/article/20150716/163037.html#rd?sukey=fc78a68049a14bb2ea8afbe28dfcc24b18302554c6d21fdb4d01ad2d442c8c9ad2774394bf41a93d93c802d0b7c4ba6e
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